上网赚钱的方法哪里的楼市最麻烦?答案来了……

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  央行昨天(11月25日)傍晚公布了《中国金融稳定报告(2019)》,其中用很大篇幅讨论了“中国住户部门的债务问题”。根据央行最新公布的数据(截至2018年末),浙江省是“居民杠杆率”(负债水平)最高的省份,而海南省则是2015年“去库存”以来“居民杠杆率”上升最快的省份。 先看央行公布的图表:

央行昨日(11月25日)晚间发布了《中国金融稳定报告(2019)》,其中对“中国家庭部门债务问题”进行了详细讨论。根据央行发布的最新数据(截至2018年底),浙江省是“居民杠杆率”(债务水平)最高的省份,而海南省是自2015年“去库存化”以来“居民杠杆率”上升最快的省份。首先看看央行发布的图表:


  这个图表的横轴,是截至2018年末“住户部门杠杆率”的情况,越偏右侧杠杆率越高。所谓“住户部门杠杆率”,是用“住户部门”的负债,除以当年当地的GDP总额。 “住户部门”,指的是居民家庭和个人。央行在计算杠杆率的时候,分子的“住户部门贷款”不仅仅包含了银行贷款,应该还包括了公积金贷款等。 所以,央行计算出的截至2018年末的全国住户杠杆率为60.4%,超过了国际清算银行公布的52.6%。原因很简单,国际清算银行没有计算公积金贷款等。

  上述图表的竖轴,则是2015年去库存以来杠杆率增减情况,位置越高表示杠杆率增加越多。 根据央行数据,2018年“住户部门杠杆率”超过全国水平的省份(直辖市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。 而在“杠杆率增长最快”的方面,海南遥遥领先,几年间杠杆率增加了26.4个百分点。其次是上海、天津、浙江和广东,分别上升21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。 我们再看一下央行在《中国金融稳定报告(2018)》里透露的截至2017年末的住户部门杠杆率情况。当时央行给出了如下的图片:

该图表的横轴显示截至2018年底的“家庭部门杠杆比率”。向右越多,杠杆率越高。所谓的“家庭部门杠杆比率”是“家庭部门”的债务除以当年的国内生产总值。“住户部门”是指住户和个人。当央行计算杠杆率时,分子“家庭部门贷款”不仅包括银行贷款,还包括公积金贷款等。因此,截至2018年底,央行计算的全国家庭杠杆率为60.4%,超过了国际清算银行宣布的52.6%。原因很简单。国际清算银行没有计算节约储金贷款。 上图的纵轴显示了自2015年移除库存以来杠杆率的上升和下降。头寸越高,杠杆率越高。根据央行数据,2018年“家庭部门杠杆率”超过国家水平的省份(直辖市)包括浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。就“杠杆率增长最快”而言,海南遥遥领先,近年来杠杆率提高了26.4个百分点。其次是上海、天津、浙江和广东,分别上涨21.5、21.4、20.8和18.4个百分点。让我们看看央行在《中国金融稳定报告》(2018)中披露的截至2017年底的家庭部门杠杆率。当时,中央银行给出了以下图片:


  2017年末杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。 跟2018年末的数据对比一下,我们就会发现:浙江一年间大幅上涨了18.3个百分点,是过去一年杠杆率攀升最快的。浙江是一个省,但它的住户杠杆率超过了上海这样的直辖市,更能显示出当地居民买房上的激进。 或许有读者会说,住户贷款不全用来买房子,还有经营贷、消费贷。下图就是央行给出的“住户贷款”的结构。

2017年底,杠杆率超过全国平均水平的省份是上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。与2018年底的数据相比,我们发现浙江一年内增长了18.3个百分点,这是过去一年杠杆率增长最快的一年。浙江是一个省份,但其家庭杠杆率超过了上海等直辖市,这表明当地居民在购房方面的激进行为。也许有些读者会说,不是所有的家庭贷款都用来买房,还有商业贷款和消费贷款。下图显示了中央银行提供的“家庭贷款”的结构。


  如果仅仅看这个贷款结构图,快速赚钱门路,你会觉得房贷不过占了住户贷款的53.9%。其实,中长期消费贷款大部分被挪用来买房子,即便是短期消费贷款,也是变相的房贷,很多甚至被用来支付首付款(通过滚动可以延长期限)。至于个人经营贷,冬天做什么生意赚钱,也是如此。 我个人估算,住户贷款里至少有85%以上的钱跟买房子有关。这很容易理解,中国人消费并不超前,为了旅游或者过一个春节去贷款,基本上不可能。

  为了旅游或者过节(圣诞)贷款的,是美国人。 而当前市场背景下,贷款炒股的人也很少,而且贷款炒股多在券商那里融资,这种渠道不会计入住户贷款。中国人买房子或者遭遇重大变故的时候,有三大借钱渠道:银行、公积金和亲友。在亲友处的借款,央行是不掌握的。

  所以,中国居民家庭的杠杆率肯定超过60.4%。 至于杠杆率第一的浙江省,更是如此。浙江是民间借贷最活跃的省份,这一点我相信没有争议。而且,浙江人民间借贷不仅仅是买房子,还用来经商。家庭对这些债务是完全敞口的,承受无限连带责任。 这就更加剧了浙江楼市的波动性。所以,如果我们说浙江是楼市风险第一省,是比较有把握的。

如果你只看这张贷款结构图,你会觉得抵押贷款只占家庭贷款的53.9%。事实上,大部分中长期消费贷款都被转用于购房。甚至短期消费贷款也是变相贷款,其中许多甚至用于支付首付款(该期限可以通过滚动延长)。至于个人商业贷款,情况也是如此。我个人估计,至少85%的家庭贷款与买房有关。很容易理解,中国人没有提前消费。借钱旅游或庆祝春节基本上是不可能的。 是美国人借钱旅游或度假(圣诞节)。然而,在当前的市场背景下,很少有人贷款炒股。此外,打码赚钱是真的吗,大多数股票投机贷款都是由证券交易商筹集的。这种渠道将不包括在家庭贷款中。当中国人买房或遇到重大变化时,有三种主要的借款渠道:银行、公积金和亲友。中央银行对亲戚朋友的贷款没有控制权。 因此,中国家庭的杠杆率必须超过60.4%。这对杠杆率最高的浙江省尤其如此。浙江是民间借贷最活跃的省份。我相信在这一点上没有争议。此外,浙江民间贷款不仅用于买房,还用于做生意。家庭完全承担这些债务,现在什么游戏赚钱,并承担无限连带责任。这加剧了浙江房地产市场的波动。因此,如果我们说浙江是第一个在房地产市场面临风险的省份,我们很有把握。


  上图是2018年各省市自治区“政府性基金收入”排名。所谓“政府性基金收入”,其中绝大部分是卖地收入。可以看出,浙江是全国第一。 再看2019年前三季度主要城市卖地收入排名:

上图为2018年各省、市、自治区“政府资金收入”排名。大多数所谓的“政府基金收入”来自土地销售。可以看出,浙江在全国名列第一。查看2019年前三季度主要城市土地销售收入排名:



  位居全国前十的城市分别是:杭州、上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明、宁波。 在前10名里,浙江有两个城市上榜,其中杭州遥遥领先,是唯一卖地收入超过2000亿的城市。至于经济、人口第一大省广东,只有广州一个城市进入前10。深圳这样的超级都市,卖地收入竟然不如温州一个地级市。 浙江在2019年继续维持“卖地第一大省”,意味着这个省的住户杠杆率仍然在上涨,而且未来还会上涨。我们知道:广东的实际生活人口相当于浙江的2倍(移动电话用户数,广东也是浙江2倍),而且人口增长也显著好于浙江。为什么浙江能长期维持卖地收入超过广东?
  这可能跟珠三角有大量小产权房(城中村)有关,而长三角管理相对严格,小产权房数量有限,因此高房价带有“刚性”。不大量供应土地,无法平抑房价,也很难吸引人口。我以前曾在专栏里讲过,广东人均的“土地负担”比浙江为代表的长三角低很多,这很可能成为珠三角的一大战略优势。也正因为如此,珠三角的人气更旺,外来人口更容易谋生。 事实上,很多人都注意到了浙江平均房价的显著偏高。这不仅仅跟小产权房数量有关,跟浙江炒风比较旺也有密切关系。有媒体统计,中国300个地级以上城市里,浙江省11个城市全部都能挤入房价50强,甚至有8个城市进入了TOP32,这让广东、江苏、山东望尘莫及。

  还统计说,丽水的均价赶上了无锡,衢州不亚于佛山,温州超过了武汉,嘉兴追尾了重庆。那么,浙江楼市是不是到了危险的程度,未来就不可以投资了呢?我的看法是,危险是从杠杆率偏高、增加过快的角度来说的,不意味着马上会爆发,不意味着没有投资价值。浙江财气比较旺,汇聚资金量比较大,再加上民间经济活跃,这是优势。但浙江有人口通缩迹象,除了杭州以外其他城市增量人口有限,在淘宝上卖什么赚钱,这一点需要重视。在浙江投资买房,最有价值的是杭州,然后是宁波和纳入“长三角一体化示范区”的嘉善,还有靠近杭州市区的海宁西部区域。至于其他城市,包括温州、绍兴、湖州,就不算是好的选择了。至于丽水、衢州、台州、舟山等,投资性购房就不要碰了。包括杭州在内的浙江城市,房价都略有透支现象。

  杭州连续多年土地供应量巨大,未来也有消化的需要。对此大家要有清醒的认识,不要太激进。 下面这张图,也是央行报告提供的,显示中国住户部门杠杆率已经开始接近发达国家水平,超过了全球平均水平、远超新兴经济体的平均水平。

中国十大城市是杭州、上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明和宁波。在前10名中,浙江有两个城市上榜,其中杭州遥遥领先,也是唯一一个土地销售收入超过2000亿英镑的城市。至于经济和人口最多的广东省,只有广州进入前十名。在深圳这样的超级城市,卖地收入不如温州这样的地级市。浙江将在2019年继续保持“最大的土地销售省”,这意味着该省家庭的杠杆率仍在上升,并将在未来继续上升。我们知道广东的实际生活人口是浙江的两倍(广东的手机用户是浙江的两倍),人口增长明显好于浙江。为什么浙江的卖地收入能长期保持在广东之上? 这可能与珠江三角洲有大量的小产权房(城中村)有关,而长江三角洲管理相对严格,小产权房数量有限。因此,高房价是“刚性的”。没有大量的土地供应,就不可能稳定房价和吸引人口。我以前在专栏中说过,广东的人均“土地负担”远低于以浙江为代表的长江三角洲,这很可能成为珠江三角洲的一大战略优势。也正因为如此,珠江三角洲的受欢迎程度更高,外国人口更容易谋生。事实上,许多人已经注意到浙江的平均房价要高得多。这不仅与小产权房的数量有关,也与浙江相对繁荣的投机活动密切相关。据媒体统计,在中国300个地级以上城市中,浙江省有11个城市都挤进了房价前50名,甚至有8个城市进入了前32名,广东、江苏和山东紧随其后。 统计数据还显示,丽水的平均价格赶上无锡,衢州不亚于佛山,温州超过武汉,嘉兴落后于重庆。那么,浙江的房地产市场危险到足以阻止未来的投资吗?我的观点是,危险来自高杠杆率和快速增长的角度,这并不意味着它会立即爆发或没有投资价值。浙江金融环境相对繁荣,集合资金相对较多,民营经济活跃,这些都是优势所在。然而,浙江出现了人口紧缩的迹象,除杭州外,其他城市的人口增量有限,需要引起重视。杭州是浙江最有价值的住宅投资地,其次是宁波和嘉善,后者被列入“长三角一体化示范区”,以及靠近杭州的海宁西部地区。至于其他城市,包括温州、绍兴和湖州,这不是一个好的选择。至于丽水、衢州、台州、舟山等。,不要碰投资购买。在包括杭州在内的浙江城市,房价略有透支。[/杭州已经连续多年拥有大量的土地供应,将来还需要消化。我们应该对此有一个清楚的理解,不要太激进。由央行报告提供的下图显示,中国家庭部门的杠杆率已开始接近发达国家水平,超过全球平均水平,远远超过新兴经济体。


  下面这张图显示:在2018年中国住户部门杠杆率大幅提高了3.4个百分点,接近一个季度1个百分点。而美国、澳大利亚住户部门在去杠杆。

下图显示,2018年中国家庭部门的杠杆率上升了3.4个百分点,每季度接近1个百分点。美国和澳大利亚家庭正在去杠杆化。


  下面这张图是去年央行报告里提供的,显示四大经济体住户部门杠杆率的中长期走势,中国(红线)在强势上升,美日欧都在缓慢下降。杠杆率的走高,限制了中国内需的提升,大学生如何网上赚钱,让经济更依赖楼市,大学生如何网上赚钱,让居民生活水平难以真正提升。

去年的央行报告提供了以下图表。它显示了四个主要经济体家庭部门杠杆率的中长期趋势。中国(红线)正在强劲上升,seo赚钱,美国、日本和欧洲都在缓慢下降。高杠杆率制约了中国内需的增长,使经济更加依赖房地产市场,居民生活水平难以真正提高。


  下面这张图是今年央行报告里提供的,中国城镇居民收入增长,在过去这些年一直低于GDP的增长(红线长期压制蓝线)。这其实就是近年来经济增长放慢的重要原因。(楼市参考微信号 刘晓博)

今年的央行报告提供了以下图表。在过去几年里,中国城市居民的收入增长一直低于国内生产总值的增长(红线长期压制蓝线)。这实际上是近年来经济增长放缓的一个重要原因。(房地产市场参考微信号刘哮波)

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